Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist eine Methode zur Immobilienbewertung, die vor allem bei eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern oder speziellen Gebäuden ohne regelmäßige Einnahmen verwendet wird. Es orientiert sich an den Herstellungskosten und dem Zustand der Immobilie, anstatt sich wie das Ertrags- oder Vergleichswertverfahren an Mieteinnahmen oder Marktvergleichen zu orientieren. Ziel ist es, den „subjektiven“ Wert der Immobilie zu ermitteln, also was die Immobilie in der Herstellung und Nutzung wert ist.
Vorgehensweise:
- Bodenwert ermitteln: Der Bodenwert des Grundstücks wird auf Basis des Bodenrichtwerts berechnet, der für das jeweilige Gebiet gilt. Hierbei wird nur das unbebaute Grundstück bewertet, ohne Berücksichtigung des darauf stehenden Gebäudes.
- Herstellungskosten des Gebäudes berechnen: Die Kosten für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes werden ermittelt. Dies schließt sowohl die Baukosten für das Gebäude selbst als auch etwaige Außenanlagen (wie Garage oder Garten) ein. Zur Berechnung dieser Kosten werden standardisierte Baukosten-Tabellen herangezogen.
- Abschreibung für Alterswertminderung: Da die Immobilie nicht neu ist, wird eine Alterswertminderung (auch Abschreibung genannt) berücksichtigt. Dabei wird der Zeitwert des Gebäudes ermittelt, indem die Abnutzung entsprechend dem Alter und Zustand des Gebäudes abgezogen wird. Ein gut gepflegtes Gebäude hat somit eine geringere Wertminderung als ein stark sanierungsbedürftiges Objekt.
- Berechnung des Sachwerts: Der Sachwert ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des Zeitwerts des Gebäudes. Gegebenenfalls werden Zu- oder Abschläge gemacht, wenn besondere Eigenschaften der Immobilie vorliegen, die den Marktwert beeinflussen könnten.
Anwendungsgebiete:
- Eigengenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften.
- Spezielle Immobilien ohne vergleichbare Marktdaten, wie Kirchen, Schulen oder öffentliche Gebäude.
- Immobilien, bei denen eine marktorientierte Bewertung (z.B. über Vergleichswerte) schwierig ist.