Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine gängige Methode zur Immobilienbewertung, die vor allem bei kapitalisierten Erträgen, wie sie bei Vermietungsobjekten oder investitionsorientierten Immobilien entstehen, zum Einsatz kommt. Es wird verwendet, wenn die Immobilie Erträge (Mieteinnahmen) generiert und der Wert der Immobilie durch diese Erträge bestimmt wird.

Vorgehensweise:

1. Ermittlung der nachhaltigen Mieteinnahmen: Zunächst wird die jährliche Netto-Mieteinnahme ermittelt, also die Mieteinnahmen abzüglich der laufenden Betriebskosten und Verwaltungskosten. Dabei werden marktübliche Mieten berücksichtigt.
2. Kapitalisierungszins (Liegenschaftszinssatz): Der Ertrag wird dann mit einem Kapitalisierungszinsmultipliziert, der den aktuellen Marktzins für Immobilien widerspiegelt und die Rentabilität der Immobilie abbildet. Der Zinssatz berücksichtigt Faktoren wie Lage, Objektzustand und Marktrisiken.
3. Abschreibungen und laufende Kosten: Im Ertragswertverfahren werden auch Abschreibungen für die Immobilie berücksichtigt, die den Wert des Gebäudes im Lauf der Zeit verringern, sowie etwaige laufende Kosten, wie Instandhaltungskosten, Versicherungen und Verwaltung.
4. Berechnung des Ertragswertes: Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung der nachhaltigen Erträge und stellt den Wert der Immobilie auf Basis der zu erwartenden zukünftigen Erträge dar.

Anwendungsgebiete:

• Wirtschaftlich genutzte Immobilien, die regelmäßig Einkünfte generieren (z.B. vermietete Wohnimmobilien, Mehrparteienhäuser, Bürogebäude, Hotels).
• Investoren, die den Wert anhand der potenziellen Rendite (Miet- oder Pachteinnahmen) ermitteln möchten.